营业税的外围世界 #700

道德沦丧，丑态百出

一) 众生百态

在房地产历次调控中，第1，8，9次是最重要的。而营业税对价格体系的摧残，又排在第一。

时代大变迁之下，看看身边人的反应，也是一件很有趣的事。

朱镕基总理五年，在他的任期内，最为人称道的，就是留下了一群“技术性官僚”。

“技术性官僚”是一个特定含义名词，其对应反面，则是“政工性官僚”。

也就是干活的人，和不干活的人。

当营业税刚出来的时，最高领导还存三分理智。不忘了问下面一声，“交易笔数可有减少”

回答的是官方媒体文科生小编，他们红着脖子，大声回复了一声：“报告首长，交易暴增”。

如果你翻回2005年的史料记录的话，这实在是一场闹剧。

为什么，因为政策宣布的时候，是2005.05.20，而生效是六月一日。

也就是当中，还有近十天的空隙。

于是群情峰涌。大伙一起骂娘。一方面骂着生儿子没PY，一方面把交易中心挤得水泄不通。

谁都要加紧流程，哪怕是拼凑借钱，一定要赶在2005.05.31之前把交易完成掉。这样可以免税。

而文科生小编发给高层领导的图片，就是拍摄于2005.05月尾。交易大厅里面人山人海，挤满了人堆满了烟头。公务员甚至不得不加班到晚上八点，连续十天才可以把交易塞进办完。

文科生小编向最高领导汇报：“全国人民喜迎交税，交易量蜂拥翻倍”。

中堂一听不由大喜。

而事实的真相呢，真相是2005.06.01当天的交易量为零。简直比熔断机制的证券公司下班还早。

上班直接下班。

整个大厅里面一个人也没有。

此后呢，6月2日也没人，6月3日也没人。6月5日也没人。

一直持续了约12天，一个交易过户的人都没有。从第13天开始，才零零星星地有客户交易。此后交易量也一直都没有恢复。

而高层领导的耐心是有限的。问过了一次“成交量如何”。也不可能天天盯着问第二次。

这就是欺上瞒下的典型。

二) 中介的脊梁

5.55% 营业税之后，受伤害最严重的人是谁。

是房东么。房东最多不卖。我不卖还不行么，要卖就是“到手价”。

买家的利益是受损的。但这是长远的事。加倍惩罚的事情还在后面。

真正受影响最严重的，是中介。

对于中介来说，从1%的交易成本，上升到7%的交易成本。这简直就是灭顶之灾。

别忘了，2005年夏季，全上海可是有150000名中介从业人员的。这个数字，甚至超过了十年后城市扩扩张的今天。

高昂的交易成本，对于买家卖家都是损失。可是对于中间人，那就是灭顶之灾了。

当时按照我的估计，全上海经纪人会萎缩到50000人左右。虽然可以靠租赁和老公房交易养活一批。

但十万人失业是不可避免的。

100000 个工作岗位，这是多么严重的事情。在欧美政坛又会引发多大的震动。

事实的发展也的确是如同所料。2005.6之后，中介公司的次新房交易接近于零。

原本依托于板楼小区，裙楼沿街的布局，完全不适合新形势。要大规模地重组和关店。

虽然可以靠租赁和开拓老公房市场艰辛生存一阵子。但日子难过是难免的。

于是我想听听中介行业怎么说，这个受伤害最大的行业怎么说。

当时市场份额最大的是中原地产，其中国区总经理，丫还是个香港人；

“加营业税实在太好了，中国实在太需要这个政策了，全体中介喜迎交易成本翻升六倍”。

就为了这件事，从此以后十万中介就算是讨饭，你也不用怜惜他们。

三) 普通住房

应该说，2005年第一轮宏观调控时，政府还是有一点理性的。所谓“技术性官僚”也没有全部被排挤出岗位。

当第一轮宏观调控时，留下了“普通住房”和“非普通住房”。并留下了一个“六个月调整”的承诺。

这里面虽然还仍有bug，但也算是尽力了。

可是以后的风云突变（此处删去N字）。最后的结果，就是“普通住房”标准，永远也不调整。

有一个笑话，叫做“我们都是外星人”。为什么，因为你非普啊。

我也非普，他也非普。

大家都是非普通类型。那我们是什么，不是地球人，是外星人么？

“普通住房”政策，是典型的恶政。到最后的结果，就是整个市场内90%都是“非普”。

所有的人都是非普，你几乎找不到普通住房。

这里面导致非常严重的后果。因为最高层领导，一开始并不想“赶尽杀绝”。他的“普通/非普”“满五/不满五”，其中本来有不少生门可走的。

但正所谓中国的事情，“经是好的，被下面的和尚念坏了”。

最高领导本意并不恶劣，但是此后政治风向越来越紧。底下人做事的风格，就是宁紧不能宽。凡事皆往左边靠。

所以“普通住房”的标准，就是迟迟得不到调整。最终整个市场90%都是非普通住房。小白领看得上眼的房子，几乎100%都是非普。

我们为什么不喜欢和傻空争论，因为他们没脑子。看事物只能看到眼前三寸，而丝毫没有大局观。

就好像这篇“营业税5.55%”的文章，一定会有傻空跳出来说，“等等等等，还有特殊的税务豁免情况，在某些某些例子下面，税率可以定得很低”。

你如果想去写博士论文，自然可以面面俱到。将每一种情况都分析到。写上几万字，混一个博士论文。

但炒楼是很踏实的事，我们喜欢玩实的。动辄就几百万真金白银的利润。都是真钱。

我们不喜欢玩虚的。

真实就是，关于“普通住房”的所有讨论，基本上都可以删掉。

凡是我们看得上眼的房子，99%都是非普通住房。

基本深耕多赚的资深炒家，都不是首套住房。

研究这些屌丝优惠政策对我们毫无意义。

如果我们关注于“非普通住房”的话。还能得出一个很重要的结论。

“交易成本从未降低过”。

水库论坛有一篇很老的文章，《 回忆那些楼市成交的黄金岁月 》 [1] ，可以参考看看。

他讲的就是，这么些年，政府的口子从收紧到放松，再收紧再放松。

可是有一点从未改变：“非普通住房的交易税收”。

无论你营业税从二年调到五年，差额的5.55%还是全额的5.55%。

只有一点从未改变，“非普通住房”从来没有免税过。

仅此一点，政府的调控政策，就必然是失败的。

四) 逆势上涨

营业税的另一个笑点，是普罗大众。

我有一套房子，2005营业税之前，本来挂牌20000元/平米。营业税之后，挂牌28000/平米。

大约2005.10的时候，中介打电话来，说有一个客户，原本看过的。现在想再回头看。挺有意向。

于是就接进来。是一个40来岁的教师模样知识份子。

客户一开口，就是16000，也就是八折。

我说不行，要28000。

客户大为困扰，说你这就奇了。你是“ 逆势涨价 ”。现在这样世道，你怎么会涨价呢。

我还真奇怪了。我为什么要降价呢。

营业税，明明是促涨房价的呀。

客户摇头说不是，营业税是降价的好嘛。而且我尝试了一下，客户大脑三观自成体系，水泼不进，完全不能矫正过来。

不能矫正，那怎么办呢。那就撒油娜拉。让市场走出来，让残酷的现实来教育你好了。

如果你醒悟，识迷途之未远。

如果你不醒悟，你就继续被屠杀。一直被屠杀到社会最底层去。

这就是“知识改变命运”。更准确地说是：“毒教育不改变命运，真知识改变命运”。

在我十几年的职业炒家生涯中，对整个大市最有信心，判断最准确，套现套利，最有把握把全部身家全部都押下去，甚至不惜把杠杆放到最大；

这样的机会，一共只出现过二次。

• 一次是2005.12

• 一次是2009.02

05 年是第一次宏观调控，也是给中国人上的第一堂课。

在这堂教训中，有着正确的世界观，有着奥地利经济学派知识，有着奥派功底的人；

和愚昧无知，信奉青天大老爷，马克思主义教育培训出来的人；

第一次拉开了巨大的距离!

2005 年底，所有人都说要跌。都说宏观调控，房价大跌。

只有我一个人说要涨，要大涨，要几倍地涨。5.55%要变成15.55%加几倍地惩罚。

因为这涉及到信仰，坚定不移的经济学信仰。

对科学的信仰。

2005 年底，是赚钱最确定的时刻，是最好的时刻。

正谓黄金岁月。

（[email protected],2016年1月9日子夜）

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[1] 《回忆那些楼市成交的黄金岁月》 http://www.shuiku.net/forum.php?mod=viewthread&tid=1474