第一次宏观调控（下） _#690

宏观调控之后，房价开始飞涨。

一） 房价飞涨

2005.06.01 ，秀相进行了第一次宏观调控。其意义之深远，影响之恶劣，远远超过了其后八次。

虽然当事人并无所觉。

第一次宏观调控， 以5.55%营业税 为代表。产生了一系列不良后果。

其第一个后果，是没有人买卖了。

买卖存在的基础，是双方对物品估价不同 。这个苹果你认为值3.9元，我认为值4.1元。那你就卖给我。

但既然大家都是地球人，都是中国人，都是上海人；彼此之间的估价，不可能差得非常远。

一般对于不动产交易市场，“契税”能承受的范围就在3~4%以内。最好是1%

也就是画曲线的话，超过4%之后，交易急剧减少。

秀相先把交易税率提高到5.55%+3%=8.55%

此后又逐渐提高到5.55%+3%+2%=11%

其实这么高的税率毫无意义。因为超过了5%之后，事实上就没有什么交易。

上海号称每月成交3万套住宅。可是你仔细观察的话，平均面积只有80平米。前几年甚至只有60平米。

也就是全市所有的交易，主要都集中在“老公房”。尤其是普通住宅。

真正的120平米以上，“次新房”白领们关心的板式住宅。基本是进去了就不出来，99%不在二级市场交易的。

二） 市场劣化

上海的次新房市场，普遍地实行“到手价”。

也就是价值1000W的房子，我是愿意卖的。但是卖的也要“到手价”1000W。其他税收什么都是下家负担。

否则的话，否则就不卖呗。持房总比持有现金好。

业主们不愿意交易，不愿意换房子，不愿意随着工作生活而不停更换住宅。这仅仅是受影响的第一面。

更重要的，是“市场劣化”。

好比说在一个普遍均价5W元的板块。旁边突然来了一个一手新盘。

KFS 一开盘，直接就是8W。

8W 相对于5W，那是涨了60%了。品质和设计也没有什么出众之处。

如果在“宏观调控”之前，会发生什么情况呢。

情况就是二手盘大量的抛售。拼命吆喝。“隔壁8W，这里只卖55000啊”。

而消费者们，也乐意买55000的二手盘。

这就相当于形成了一种“牵制”。

传统的重农轻商思维，总是对商人加以蔑视。幻想说商人炒高了物价。甚至有吴敬琏之类的老糊涂，大谈什么“虚拟需求”。

其实商人在创造“虚拟需求”的同时，也在创造着“虚拟供给”。

如果一个区域，一个板块，价格被炒得非常之高。炒楼客就会拼命地抛出，把资金调拨他处。于是就平抑了物价。

可是在“营业税宏观调控”之后，这样的现象基本不存在。

按2016年目前上海市场的现状，一套500家入户的居民小区，真正诚意挂牌向外抛售的房源，连5套都不到。也就是1%。

在这样的情况下，二手市场不能对一手市场形成任何牵制作用。二手抛盘几乎不存在。抛了到手只有九成，而且还有限购限贷之类麻烦。

在这样情况下，一手KFS事实上获得了“任意定价权”。

原本4W的地段，他敢开7W。

原本5W的地段，他敢开8W。

原本6W的地段，他敢开10W。

为什么不开，反正没有人竞争。KFS只要顾忌另几个区的KFS，不要集中月份开盘。

方圆五公里之内，他几乎是没有敌手的。

三） 螺旋式上涨

市场劣化的进一步演化，则是“螺旋式上涨”。

任何一个买一手房的客户，绕不过去的一个难题，就是“他抛售时怎么办”。

好比一个原本5W的板块，新来的KFS一开盘就是8W。

客户没什么选择，方圆五公里就这一个卖家。几百套房子一夜之间排队抢空。

可是之后呢，然后呢。

你8W买进的一手房，总有一二十个人需要卖出。而且交房第一年是挂牌密集区。

你8W买进的一手，你卖出想挂多少钱？

绝大多数的中国人，是不愿意接受“亏本买卖”的。

成本虽然并不决定价格，但成本绝对是一个重要的心理因素。

一手买进的8W，挂牌待抛售肯定也是8.1W起步。中国人的民族性性格摆在那里。

好了，上个月你买卖的时候算是一手房市场。

现在呢，现在你是二手挂8.1W。

如果说隔壁的小区，隔壁花园小区地铁商场设计品质游泳池都比你好的小区，之前卖5W。

你说他们现在该卖多少。

业主心里会不会活动。

“ 一手溢价”不会消失，他表现为二手价的上升。

很快整个区域，二手盘都挂牌8W。

然后，然后呢。

然后再来一个KFS，他在原先“均价8W”的区域。一开盘至少11W要吧。

再来一轮的话，恐怕就是15W了。

5W—8W—11W—15W ，这就叫“螺旋式上升”。一手拉二手，二手拉一手，二者轮流上升。

最后房价涨到天上去。

四） 虚火大旺

随着“螺旋式上升”，继续而来的，则是“虚火上旺”。

我们说的5W—8W—11W—15W，字面上讲，这一场巨大的牛市房价急剧上涨。

但是从伦理上讲，这样的涨幅是不踏实的。是没有夯实的。

什么叫夯实：充分交易，充分换手。

想卖的随时卖得出，想买的随时买得进。

可是我们看5W—8W—11W—15W这条轨迹，他是没有经过充分换手的。

价格之所以急剧上升，是随着挂牌量减少，买卖稀少，而硬拉上去的。

这样的逻辑，和股市老庄股一样，是令人不安的。

我们需要真实的价值，我们不需要人为政策，导致交易稀少之后，人为拉上去的价格。

价格是三维的。当没有Price Depth做支撑，价格毫无意义。财富也毫无意义。

换句话说，“营业税宏观调控”之前，交易成本非常低廉。所以房价不停地买进卖出，充分地换手。

这样的价格是实在的。是有切实支撑的。没有泡沫的，也不容易发生“ 突然的金融崩溃 ”的。

而营业税之后，因为交易成本过高，许多人“干脆不交易”。

干脆不交易，不挂牌，无论价格多高都不挂牌。

1000W 的房子卖掉到手只有900W。你或许可以说900W也偏高了， 但你怎么不说有人肯花1000W来买，1000W都偏低了 。

这里面的逻辑，就很哲学化了。没什么人下得了决心在“1000换900”的情况下卖楼。

而这样的市场，是不健康，不正常，不安全的。

北京实足征收20%的交易税收之后，整个区域供应量急剧减少。房价一飞冲天。

但是这样的市场，不是我们喜欢的。我们形象地形容为“ 吃毒药涨内力 ”。

也蕴含了一夜之间 刚性崩裂 的危险。

谁说炒房客不爱国。炒房客才是最爱国的。也是最关心我们的宏观经济的。

五） 加倍上涨

2005.06.01 秀相征收5.55%营业税，加上之后陆续出台的个人所得税，土增税，附加税，契税优惠减免。最终单次交易，政府的总税收上升到了房屋总价的10 ~ 11%

对于内陆省份的屌丝，他们有非常严重的“中二病”。

或许是家里的独生子女日子过久了，或许是大学生天之骄子家里的关心给久了。

所以他们以为，整个世界全都是围绕着他们在转。

所有的人，都象唠唠叨叨的母亲一样。虽然表面上横眉冷目，但内心心底，把你当成整个地球上最最重要的人。

所有的人都是好人。都是小白兔，生活在温暖的世界。

至于县长，科长，局长，市长，那一定是好人，好人中的好人。

宰相一定是全世界最善良的人。全心全意就是为人民服务的。每一个夜里鞠躬尽瘁熬出了胃病。

这是病，中二病，得治!

你丫的就是一个肉猪。

所以当营业税5.55%“宏观调控”政策出台时，屌丝毫不犹豫地就欢呼，并一口咬定， 这个政策是帮他们的，是降房价的 。

猪

SB

肉猪，人渣

猪一样的累死多军的猪队友！

营业税5.55%这个政策，说实在真不是降房价的。如果你不幸学的文科，或者同济工民建的话，建议你买二本经济学入门书籍看看。免得像个文盲一样被人拿去做花肥。

经济学中的“拉姆齐法则”。度娘一下亦可。

任何税收都是加重价格的。从来没听说过税收有利于消费者的说法。

除非你太蠢，被人收智商税。

5.55% 营业税100%就是拉升房价的。秀相从一开始，就没存着为民服务的心思。他主要是一箭三雕的想法：

• 秀相真相信房价是被炒上去的。他没当过大省书记。

• 秀相想加税增加朝廷收入

• 为个人捞取名望

但经济学规律不容玩弄。对抗经济学的结果是灾难性的。

连续的政治失误，使得目前的单次交易总成本，高达房价的10~11%。政府库房反而减收。

在这样的交易成本下，房价会上涨。而且涨的不止10 ~ 11% 。远远超过拉姆齐法则的说法。

其主要原因，在于“市场劣化”。市场结构的被破坏。

一个成熟的，流通的，多层次的交易市场被破坏。

我们之前花了无数篇幅，“三重顶”“消费群体三分天下”“屌丝心里分析”种种理论都没用了。

KFS 获得了肆意定价权。

市场进入“螺旋式上涨”。

蕴藏“刚性崩裂”风险。

当你征收了10 ~ 11% 的交易成本，房价不是涨11%，而是要涨33%左右。

神说，所有的不道德都必须蒙受代价。

（[email protected]，2016年1月9日晚）