城市规划导论（三） ----- 可以预测 _#600

真相只有一个

一） 国家级新区

中国国家级新区一览表

浦东新区	1992 年 10 月 11 日	上海	1210.41
滨海新区	2006 年 05 月 26 日	天津	2270
两江新区	2010 年 05 月 05 日	重庆	1200
舟山群岛新区	2011 年 06 月 30 日	舟山	陆地 1440 ，海域 20800
兰州新区	2012 年 08 月 20 日	兰州	1700
南沙新区	2012 年 09 月 06 日	广州	803
西咸新区	2014 年 01 月 06 日	西安 、 咸阳	882
贵安新区	2014 年 01 月 06 日	贵阳 、 安顺	2451
西海岸新区	2014 年 06 月 03 日	青岛	陆地 2096 ，海域 5000
金普新区	2014 年 06 月 23 日	大连	2299
天府新区	2014 年 10 月 02 日	成都 、 眉山 、 资阳	1578
湘江新区	2015 年 04 月 08 日	长沙	490
江北新区	2015 年 06 月 27 日	南京	2451
福州新区	2015 年 08 月 30 日	福州	1892
滇中新区	2015 年 09 月 07 日	昆明	482

以上，仅仅是中国的“国家”级新区。

当然，如果你仔细阅读表格的话，里面还是有很大玄虚的。最明显的是“时间”。

第一个是上海“浦东新区”，时间是1992年。

浦东新区的开发，引发了巨大的反响。暗地里也争破了头，所以一直到2006年，十四年后，天津才如愿拿到了第二个“滨海新区”。

但此后就一发不可收拾。第三个只隔了4年。你再看后面四五六号;

内行人仅仅看看时间，就能读出许多“含金量”了。

二） 市级新区

政府拥有强大的力量，任性的脾气，这是事实。任何人也绕不过去的。

揣摩政府的脾气，揣摩政府的举动，就成了非常非常重要的事。这也是必须承认的。

有过一段时间，我们取了大量大量的资料来看。阅读的结果，只能使我们越来越糊涂。

基本上，每一个区都有自己的“五年规划”。每一个区都有自己的开发建设远景。

你再往下看，则几乎每个区都有自己的“CBD”。普陀搞了长风商务园区，长宁搞了虹桥，杨浦有了五角场。还没算莘庄川沙紫竹。

我们知道，CBD关键是这个C=Central。外国的城市，可不是这个样的。

（加拿大石油城Calgary）

如果按照每一个区的规划，如果前滩，后滩，长风，虹桥，新江湾，浦江，世博，临港等各大规划区都能做出来的话。那么；

• 全球500强，恐怕要在上海设立5000多个总部

• 中国500强，全部要缩在一个区内办公。

• 每平方公里税收过千亿，上海要有N个。

这显然是不可能的。

迷惑的进一步，我们看看政府之前说的那些，都完成了么。

• 陆家嘴堪称核心名片，是不是成为金融中心了。

• 老牌的金桥商务区，古北商务区，大柏树商务区，现况状态怎么样。

• 世博有世博效应么

• 北虹口国际航运中心，游艇码头中心，军工路复兴岛开发，有眉目了么。

这个名单还可以列出很长很长。

如果我们还不死心，我们再往前翻。我们翻出了1986年的上海城市规划。

《上海城市总体规划图 1986》

http://www.supdri.com/2040/index.php?c=channel&molds=oper&id=4

当时的总体规划思路，是一轴二翼。“ 有步骤地向杭州湾北岸和长江口南岸两翼展开 ”

也就是说，城市发展的重心，是向宝山移民住满长江沿线，向金山移民住满杭州湾沿线。

如果你信了1986年的规划，搬到了金山枫泾投资居住。今天会不会哭晕在厮所？

那么，我们看了这么多的规划，这么多的资料，最后得出的结论是什么呢。

真相只有一个：

任何规划都无效。

三） 醉汉漫步

为什么规划无效呢。因为市府没有钱。

在我们之前写的《从来不存在“土地财政” #82 》《新城不是希望 #290 》等文章中说到， 土地财政是亏钱的 。

新城其实是一种效率很低的东西。亏钱，亏得很厉害。

你可以亏空，可以每一代人金融破产一次。但亏空终究不是好事情吧。

目前每一个农民进城，开销在10 ~ 15W 元左右。一个30万人的卫星城，需要400 ~ 500 亿人民币。

每平方公里3000人密度。占地大约100平方公里。

其道路，水电，消防警力，医院学校，各种公共设施开销都是天文数字。

地方政府一般没有财力大肆的兴建新城。

他们造一个是可以的。亏空挪用。

造三个，达到100W人口规模，就显得很吃力，类似于郑州新城。亏空有上限。

而象京沪深广渝，近年都吸纳了500W以上“新增人口”，这绝对不是轻飘飘一句“烧钱”就可以解决的。

如果你是一个地级市，你是一个小城镇。

类似于奉化，溪口这样的小城，地委书记去搞了笔钱，圈了5平方公里土地搞“开发”，你是完全无法预计书记们是怎么想的。

而到了几十万人规模，象银川、郑州、呼和浩特这样的城市，他们搞新城建设，就会遇见“预算软约束”不再是无迹可寻了。

象上海北京这种超大型城市，他要容纳1000W左右的外来人口。每30W一个新板块，则新增板块数目要达到30~50个。

这样，就会明显地显露“规律”。

好比数学上，有一个著名的“醉汉走路”故事。

醉汉从原点出发，走一步路，向东南西北方向无法预料。

可是醉汉如果走100步，1000步，则随机的事情就会逐渐显现“统计规律”。到最后甚至可以精确地计算出布朗运动，概率分布，醉汉落脚点位置。

这是一道高中生都会解的概率题，当N非常大的时候，醉汉第N步离开原点的距离是根号（N）。

四） 大都市的概率

从1995年户籍壁垒打破，外地人开始大规模进入上海，迄今约20年。

因为数量实在太大，哪怕是领导的“任性”。也任性出一定规律，至少是统计规律。

如果我们看过去20年的上海发展轨迹，至少有几条总结是可以得出的。

1） 任何规划都没有100%完成。

缩水的原因，新城本来是一件亏钱买卖。自然做不到头。

2） 什么样的板块最能得到发展。政府拥有最多土地的板块。

其背后依然还是预算不足。

关于第二点我们要专门说明一下。什么样的土地会得到“重点开发”。

譬如说政府宣布兴建一条地铁，再扔二个研发中心过去。又给优惠政策，要打造世界航运中心。

我们知道，地铁是一种高度“外部性”的东西，地铁所经之处，沿途所有的房产都会升值涨价。

同样道理，大型的商场，公园，文化中心，优质医院学校，也是加分的选项。这些公共性设施，都会提高地段价值。

而政府会怎样配置这些“公共品”的位置呢。很多人认为政府会出于全社会的考虑，又或者基于效率的通盘统筹。

我们认为不是的。

我们认为，政府规划公共品时，有且唯一而且最重要的考虑内容，“ 政府在哪一个方向上土地储备最多 ”。

因为地铁是一个严重的“外部性”商品，地铁拉过，沿途土地都升值。

而地铁又是一个很昂贵的东西。

如果地铁从“已出售”区域拉过，万众欢腾，沿途的百姓纷纷庆祝自己投资眼光正确。

而对于政府来说，他是没有利益的。

政府最喜欢的，是地铁从“未出售”区域拉过，然后沿途的土地升值都落到政府手里。

政府这么做也是无奈的。因为“土地财政”是亏钱的，亏得实在太厉害。修地铁，基础建设道桥路隧，这些都是天文数字。远远不是3元/张的地铁票可以赚回来的。

精打细算，政府只是想少亏一点。政府也是“自利人”。

3） 如果一个板块地被卖完了，则后续的承诺就会缩水。

原因还是预算软约束。

我们越来越觉得我们的政府，是在“经营城市”。所做的一切，都是为了卖出土地。

当一块土地开始做规划时，政府首先考虑的是，“我在那有没有筹码”。

只有政府手里掌控最多空地，大把筹码在手的板块，才最容易得到发展。

当发展的时候，政府会不断把“利好”叠加上去。

譬如地铁，商场，学校，医院，创意中心，国际xx中心，文化艺术中心。

同时，政府手里掌控着非常大的“舆论媒体”资源 。在这一个阶段，会把该板块炒热，炒成“万众关注”的状态。

而此后，开发了一小段，政府就开始卖地。

卖地之时，必然是该板块炒得最热的时候。把所有的媒体资源都叠上，力争卖一个最好的价钱。

卖地之后，形势逆转。

土地只有在政府手里，才会是政治宠儿。等到了你手里，您自求多福吧。

政府在该板块拥有的筹码越少，政府越不愿意 投真钱 。

如果全是吃骨头不吐肉，类似市中心拆迁。那得要中央三令五申才做做呢。

省政府手里的牌是有限的。媒体资源也不能天天帮你唱赞歌，还有很多板块需要唱呢。

当拍地之后，对该区域该板块的支持就会逐渐缩小。答应说好的“商务中心”会因为种种原因没有建成。而舆论媒体的支持与善意，更是镜花水月。

这也就是许多板块一下子很热，你买了，接下来长期冷的原因。

以上是我们对整个游戏规则粗浅的揣测。

未完待续。

（[email protected],2015年12月8日午）