职业炒家（一） _#130

职业炒家有多少人，1万人还是10万人。

职业炒家全中国不会超过1000人。

一） 听说过，没见过

扯了这么久的准备工作。今天我们说一些大家比较感兴趣的话题。更接近这一行的内幕。

很久很久以前，结识了一个朋友。我让他猜我的工作。

给出的提示是：“所有人都听说过，从未有人见到过”。

然后让对方猜。

对方想了很久，从航天技术员，到火山爆发专家，甚至到盗墓的。最后实在猜不出来。

然后我说，我是炒楼的。职业的，职业炒家。

对方大失所望。说“哎，我以为什么高档的工种呢。炒楼的还不是满大街都是”。

哦，满大街都是么。你举几个例子。

许多人会回答说，闻名遐耳的“温州炒房团”。

打开电视，CCAV2播的“炒房内幕”。

再不济，满大街的中介店，中介比米铺多了。这不是炒楼么。

这些话，恰恰说明了职业炒家的稀少。

炒楼是一个被极大误解，甚至完全“不是那么回事”的一个行业。

为此，我们不得不花好几篇的篇幅，详详细把这件事说清楚。

二） 平庸

如果你是一个出租车司机，那么你的收入相差会非常大。

因为一个出租车司机每天工作10~12个小时。而前八个小时，都是份子钱。你是为出租车公司在打工。

司机每天能否赚钱，就看剩下这最后2小时。如果拉几次肚子，撞个车，堵个空驶，那一天的收入就泡汤。

这告诉我们一个道理。每一个行业，都有他的“平均利润”。而卓越于平均的，才是你的超额利润。

就像马克思主义说，行业利润率趋向平均。如果你赚“平均利润”，那也就是个苦力钱。

如何才能发大财？超越平均，追求卓越。

你要比平均水准，做得好得多。超出平均的，才是你阶层上升血瓶。

房地产是一个非常好的行业，黄金行业，“正和游戏”。

但是许许多多人在房地产中，却并没有赚到“传说中的一桶金”。

他们或许赚了点钱，当年300W买的联洋，现在涨到了500W。可是就其金额和倍数而言，远远达不到“暴利”。更达不到传说中的高度。

为什么呢，因为他们赚取的是“平均利润”。虽然在房地产这个黄金市场中，平均利润也意味着三五百万的RMB，2~3倍的增值。超过白领一辈子的工资。

可是，这和“专业选手”是不同的。

专业选手的赢利，远远瞠乎你的想象。

职业炒家存在的意义，在于把事情做好。就好比一个优秀的木匠，一个优秀的网球手，一个优秀的基金经理。

在某一个行业做到极致。

三） 专业

什么才叫专业。三百六十行，行有行规，术有专攻。

你把炒楼看作是一个行业。则其中的诀窍与技巧，浩瀚如烟海，叹为观止。

我们已经听到了，见到了，经历过了无数次，常见于“炒股者”对炒楼的蔑视；

“ 炒楼是什么，不就是买进卖出么。一点没有技术含量”。哪像股票高大上。

那你炒股是什么，不也是买进卖出么。

码农学了二手Python，Java，自以为精英了，被人耻笑。

而炒股的满嘴二个CPI，QE，PMI，你以为你很NB。其实你是SB。

傲慢与无知，是你陷入贫穷的直接原因。

买房本身就是一门学问，一门很大的学问。等你意识并承认这一点，才是脱离傻空房奴，转身成为扑克族房东的起点。

那么，为什么从来没有人和你说过“炒楼学”呢。

因为这一行你学不到。学校里不教。心灵鸡汤的书店里也买不到。当你找到水库论坛之前，你或许都不知道这事可以归纳成篇。

一个原因，“炒楼学”的书籍在中国注定无法出版。政府不喜欢。

另一个原因，则是“职业炒家”的稀少。因为职业炒家人数太为稀少，所以没有人可以总结出经验。因为人数稀少，所以更没有人出书。

四） 职业炒家

前一阵子，一个非常熟的中介，喝茶聊天时说，认识你这样的客户真是三生有幸。

为什么呢，因为中介这个行业，有一个很重要的特征：“没有回头客”。

营销学上说，越是回头客多的地方，越是热情周到。譬如每周必去的沃尔玛。

而越是流动性大游客多的地方，一次性服务态度越差。譬如火车站，旅游景点。

许许多多人投诉中介，绝大多数的人对中介印象都不大好。

因为中介是一个完全“没有回头客”的行业。

尤其是在房屋买卖这一块，谁会“过了三个月”又回头找你再买一套呢。

对于绝大多数的人来说，“买卖房屋”这种事，是以“代”为计算的。

一个家庭，往往整一代人，才会买一次住宅。

你的父母买一次，你们小二口买一次。

很少有人意识到，这其中资源的丧失。

因为买卖房屋，本身是会增加“经验值”的。

你想买房。去哪里找的房源。一手开发商还是二手中介。

国家的政策法规如何，限购和限贷有什么要求。

房型哪一种好，地段哪个有升值潜力。

中介有什么猫腻，有什么骗术。

交易流程需要哪些手续，注意哪些资料。

这些事情一件件做起来，每件事都要折腾掉你不少精力。等你把整个流程走完，四处询问发帖解答，你也差不多成了半个专家。

可是，然后，然后呢。

然后所有的经验，全部都被废弃了！

马放南山。当你买完这套房子，下一套住宅的购买，可能要到10年，甚至20年以后。到时候大环境小环境，办事的人和联络条线，全都改换掉了。

也就是说，经验没有积累。经验也没有升华。

当你刚开始买房时，你是一个菜鸟。当你买完第一套房时，你还是一个菜鸟。

菜鸟没什么战斗力。

而职业炒家和普通人有什么区别呢。

职业炒家，他买的不是第一套房，而是第10套房，第N套房。

和一般人想象的不同，“买房”里面其实大有诀窍，经验是可以积累的。

而当你经验积累以后，“成本”可以下降20%，“速度”上升20%，敏捷上升20%，内力上升20%，回血速度上升20%。

各项指标提升，战斗力自然大大提高。

于是就形成了良性循环。

职业炒家和普通人的区别，并不在于房子的多少。而在于运作的 效率 。

有一些温州富太太，买房也是十套八套地买的。可她们并不是职业炒家。

CCAV 中报导了许多楼市现象，可那些人也不是职业炒家。事实上，CCAV根本不知道真正的楼市运作是怎样的。媒体人半醋不懂。

五） 职业炒家的悖论

上次那个中介继续笑眯眯地和我说，他入行了这么久，为什么就没多见着几个“职业”的呢。

每人每年固定给他开单做生意，他就算半碗铁饭碗捧着了。

而我和他说，“职业炒家”是很难很难见到的。其稀缺的程度，和大马路上撞见一个亿万富翁A9概率差不多。

首先，一个职业炒家，他至少要有5000W的资产。小城市可以稍微放开一点。但底子始终在那。

为什么。因为如果你要成为一个职业炒家，你至少需要 “买卖”过10套房。

有人说，做中介的，每年经手许多套。算不算。

不算。隔行如隔山。中介和炒家其实是完全不沾连的二个行业，甚至没有任何共同处。

这里还牵涉到一个广泛谬误。我从未见过任何一个优秀的中介，同时也是优秀的炒家。当你说到家里人做中介时，别人肯定会搭口“哦，那他对房产一定很熟”。甚至会进一步讨教你买房卖房的诀窍。

大错。中介是中介，炒家是炒家。中介完全不懂炒楼。其距离之差远以光年计。就好比银行做柜台的，完全不懂金融。

因为中介学的是交易。他所做的所有事情，都是促成交易。中介不预测涨跌。

而炒家关心的是价格。你只有实地实战了，只有拿自己钱，拿5000W押在上面，才能感受到心跳的感觉。

才能成长为优秀的交易手。

所以，职业炒家都是很有钱的人。你在马路上见到的概率，绝对不会比普通A9更多。

职业炒家的人数也很少。最早的时候，我们估计全上海大概有1000人。全中国有1万人。

可综合最近的一些信息线索。我们认为“职业炒家”的人数比预想中的还要少得多。全中国可能不足1000人。

这里的“职业”指的是手法，精悍而老练。

另外，我们想说一下职业炒家的悖论。

为什么职业炒家人数这么少，因为他不符合逻辑。

一个人要成为职业炒家，那么他至少要买卖过10套房子。拥有约5000W的资产（小城市3000W）。

可是，如果一个人拥有5000W资产。那么他早干嘛去了。或者说，他怎么会有5000W的？

答案是，之前靠工厂，或者靠实业赚的。

问题就出在这里了。如果一个人靠工厂实业，赚到了第一个5000W。那他在这一个行业，一定已经做得很资深了。少说也混了十几年，手下有200~300个工人。上下游熟悉的经销商。

这就形成了“ 路径依赖 ”。一个人是很难抛弃掉35岁之前的一切，抛弃300个员工和上下游人际关系。重新开始另一个工种的。

另一种情况（二）。可不可以他一开始是500W净资产，靠升值升成5000W房产的。

理论上是可行的。

但实际上，这个人在500W的阶段，买第一第二套房时，经验不足，很有可能夭折。很大几率就卡在第一关了。

如果你完全没有师傅，完全没有人带领，纯粹靠自己摸索。一步步探讨出今天炒楼的诸多几十种手法。那么你必须要有；

1） 极好的运气

2） 极坚定的信念

3） 善于归纳总结

4） 没从事其他行业

这事左看右看也是极稀有的。所以我们认为“野生”的职业炒家人数不会很多。最多不会超过1000个。

第三种情况（三），则是一个年轻人。拿着500W初出茅庐。

可是他一出来，就有人带领，有人开拓，有人聚团讨论，有人共享资源。

前面的路全部都有人走过了。你只要跟着学就可以了。

哎哟。这种人叫90后。

下篇继续。

（[email protected]，2015年5月19日晨）