南洋生活，聊聊新加坡的房地产
发布日期：2016-10-20 15:40:45 +0000
讲房产前，先罗嗦几句新加坡的经济形势。
最近这段时间，国内流传一个文章，说新加坡经济崩溃了，很多小盆友都开心叫好。
好吧，先不谈观点，只说事实，崩溃这个词，其实有点言过其实，国内媒体的仇新热情过于高涨了，如果你说增长乏力，经济低迷，市场不景气，或者甚至说陷入衰退，基本还算符合实情，但其实还真没到崩溃的地步。 所谓GDP下跌4.2%是环比数据，同比其实还略微上涨了一点，而环比因为有季节因素在，并不能作为经济走势的严格依据。当然，必须说，新加坡目前经济不太好是真的。
要说崩溃，1998年亚洲金融危机，2008年美国次贷危机，那真是新加坡经济崩溃的节奏，那两次的经济数据，就业数据，房产数据，全都是断崖式下跌，和上面两次的问题相比，至少从今年看，还没惨烈到这个地步。
比如一个典型的消费晴雨表般的数据，新加坡COE数据（车牌拍卖价格，新加坡严控私家车拥有量，车牌价格世界第一），据传在2008-2009年一度跌到了1新币，也就是都没多少人买车了，政府的车牌额度都发不完。而过去两到三年一直维持在7万新币左右的高位，最高摸到过8万新币，今年呢，最低 有一次跌到过4万新币以内，目前稳定在5万新币多一些的样子，所以这个数据也能说明一点问题。
那么说这个后呢，要说另一个数据，就是新加坡的房地产的平均售价，按照官方统计数据，已经连跌12个季度。请注意，是季度，也就是整整三年。那么，是不是政府对房地产的下跌束手无策呢？其实还真不是，实际上这轮下跌取决于三年前政府的政策调整，对海外买家征收高额印花税（其实主要就是针对来自中国的买家了。美国和新加坡有互惠协议，美国人在新加坡买房，和公民享受同等税率，但不能购买只限公民购买的房产，后面会有介绍。） 除了这个税费的问题，对房地产开发商也做出了非常严格的规定，严禁捂盘惜售，如果房产不能在有效时间内完成销售，开发商将要给予重罚，所以现在几乎所有尾盘都在降价促销，常见的幅度在10%-22%之间，最近我看到有个地段非常好的楼盘，尾盘的三层连排别墅直降了100万新币促销（和去年对比只是减少了一些赠送电器家具而已，最多几万新币的东西）。
在年初的时候，因为当时房产已经连降10个季度，开发商日子很不好过，很多从业者就呼吁政府减少对房产的限制性政策，新加坡每年财政部长都会发表政策讲话，几乎所有老百姓都会收看，因为很多细节和每个人都密切相关（医疗保险，婴儿补助，低收入家庭补助等各种七七八八，还有对雇主发展生产力和提升本地员工能力的一些鼓励和资助条款，以及外劳的限制政策等等），今年部长面对记者的提问，就特别提到，房产政策不放松，继续坚持现有的控制政策。
现在我们说新加坡经济形势不好，但政府没有动利率的主意，也没有动房产的主意，新加坡这样的小国家，其实想要发展GDP容易的很，把海外购房者的税费，条款放松一点，你说一个“新加坡旁”的碧桂园就圈了多少中国人的钱，如果是“新加坡内”呢，你们想想。
另外，说新币汇率下跌的事情，话说去年1新币兑人民币最低是4.4，今年这是刚从4.9掉到4.8了，就出来幸灾乐祸了，有意思么。
关于新加坡经济为什么衰退，罗嗦几句。
1、全球大环境不好。物流整体低迷，对新加坡港口相关的经济影响比较大。
2、中国经济低迷的影响，这一点和很多爱国愤青的理解完全相反，很多爱国愤青认为中国，特别是上海的快速发展抢了新加坡的机会，导致新加坡经济低迷，认为是竞争关系，其实整个搞拧巴了，实际上新加坡是在中国投资最大的国家，是中国发展的受益国，可以认为是借中国发展东风最成功的国家（都不记得习马会后新加坡又跟中国签了一个产业园区的事情了？），这些年的高速增长其实是一直搭中国顺风车，但今年中国整体经济不是很好，新加坡其实受到的负面影响很大。这一点他们政府在做财政报告的时候也特别强调了来着。
3、人才流失严重，企业撤出严重，本国民粹认为外来人口抢了自己饭碗，对政府的不满程度较高，人民行动党没有强势老李，为保选票，大力收紧人才工作签证的发放，导致不少企业因匮乏人才撤出新加坡，反而带来大量裁员，大量中国籍高学历人才从新加坡回国。我有一个不严谨的观测数据，在坡的高学历人群，特别是博士以上人群，大约50%以上是来自于中国的新移民，而目前一个粗粗的数据是，大约有超过20%中国高学历新移民在最近两三年撤出新加坡回国发展，我这边就知道好几个北大毕业的学霸从坡国回国。甚至一些已经定居在新加坡的中国高学历新移民，也选择回到中国发展事业。
4、房地产及大宗消费持续低迷。房价也在降，COE也在降，这些都算GDP的。
08-09年新加坡经济低迷的时候，政府采用了快速大量引入新移民的策略，而且中国富人在新加坡投资的行为也快速上升，结果带来了经济总量的快速上涨。但代价是各种社会矛盾频发，导致执政党在大选中得票率创下新低，所以现在，我们可以看到，GDP毕竟没有选票重要，但我觉得这也不是坏事，毕竟，让民粹份子长点教训，知道遏制新移民带不来幸福生活，知道别人抢你们饭碗其实不需要到你们国家来。
5、产业转型一直不太成功，高科技创新型企业匮乏。
互联网这波浪潮，新加坡基本上没跟上，目前坡国富豪榜前50名都看不到IT行业的人，这一点和中美完全没法比。其实新加坡之前电子行业还可以，但是缺乏核心技术，现在很多电子行业巨头纷纷撤资迁出，或者裁员，这边就很尴尬。这些巨头的撤资，一方面是受中国企业的竞争影响，另一方面是坡国新的准证政策导致人力匮乏，人力成本升高。
在产业转型这块，倒是的确间接受到了中国的竞争影响。
关于新加坡曾经发展的原因，旧文有提。
说完了经济，说说房地产。
1、新加坡的房地产类型，其实包含四大类型
HDB，中文叫做，组屋，我们可以理解为保障房。
Condo，中文叫做公寓，我们可以理解为商品房。这里又有一个特殊的分支，叫做EC Condo，中文叫做执行共管公寓，我们可以理解为，按照商品房标准建造的中产阶级保障房。
公寓的产权，最常见的是99年，少见有103年的，此外有999年和Freehold（永久产权），不过后两者一般不会有太多区分。有些人会觉得，那么长产权有意义么，我这样讲，我见过一些产权999的小区，是从1882年开始计算的，楼盘虽然新的，但是其产权已经延续了130多年，追溯到英殖民时期。（还记得我提过的，政府的信用么？）
Landed House，中文名，有地私宅，我们可以理解为别墅。有意思的是，新加坡人没有别墅这个词，房产经纪，会跟中国人说别墅，本国人根本不用这个词。
Commercial ，商业地产，这里又分工业地产，铺面类地产，办公类地产，不过今天就不提这块了。（只说一句，由于办公类地产租金较高，其实很多办公室都使用轻工业地产，很多属于轻工业地产类型的大厦环境，和我们中国人所常见的写字楼基本没区别。比如位于one north著名的新加坡IT孵化基地，就是工业地产改建来的）
2、新加坡的房价
外面很多媒体说全球房价排名，新加坡一直还是蛮高的，在前几名，大家可能觉得新加坡人买房也很贵，其实这个是一个错觉，这个价格指的是公寓价格，也就是商品房价格，但组屋的价格，远低于公寓，我们做个简单的比较，假如说，同一个地段，同样年份落成的不同类型的房产，其尺价（单位面积价格），如果公寓是1的话（永久产权或者999产权的大约是1.1，但不一定，也可能比1还低），那么EC 公寓，是0.7，转售组屋（满五年可以在二手市场交易的）大约是0.5，而新组屋是0.35-0.4，也就是新组屋大约是新公寓价格的1/3。
新加坡一套郊区的普通两居室（面积90平米左右，因为新加坡没有公摊一说，相当于国内110平米的样子）组屋，大约35万-40万新币即可（合人民币不到200万，别说北上深，你厦门试试看能买到不。）。这个价格还贵么？当然本国人会不屑的说，好偏的有没有，有多偏呢？你大约十分钟走到地铁站，然后乘坐地铁大约四十分钟到市中心。 整个国家面积到不了两个海淀区，你再偏也偏不到通州去。
那组屋是不是很难申请呢？
首先，只有本国公民才可以申请购买新的组屋，但说个数据，新加坡有80%多的公民是住在组屋的，也就是基本全覆盖了，有人说，剩下的是不是买不起房的？对不起，剩下的是有钱人，住公寓和别墅的。
新加坡本国人很少有租房的，我几乎就没见过本国人有租房的。
但组屋申请有一个特点，就是歧视单身，必须以夫妻联名申请，如果是单身，必须35岁以上才能申请。 此外，夫妻联名申请的第一套组屋，批准率几乎是100%，此外政府还会根据你申请的户型，地段给予数万新币的补贴。基本上新夫妻买组屋是毫不费力的。但是单身就惨了，35岁以上才能申请还要抽签，中签率特别低。所以新加坡很多大龄单身都是跟父母住的。（离婚后政府强制收回组屋，这个特别狠。不过不知道满五年后是否收回）
新加坡没有要房子的丈母娘，因为结婚后才能申请组屋，而组屋申请后算上政府补贴，只要夫妻有工作，基本上都担负的起，所以让女婿先买房的丈母娘，在新加坡人眼里是不可思议的事情。
那有些人会觉得，组屋是保障房，是不是很简单很丑，或者很偏很远。
来看一下新加坡最牛组屋
感受一下这个组屋的气场，这是绝对的黄金地段，离新加坡最贵的写字楼群，步行距离，楼顶有开放花园，视野极好。周边地铁站，商业中心，学校，一应俱全。当然，这个组屋的价格肯定比郊区的要贵一些，其转售价格甚至会超过公寓，当然，是超过郊区的公寓，和所处地段的公寓相比，依然便宜了一半。
组屋的位置并不偏僻，甚至大部分组屋的位置可能比很多公寓都要好，政府的潜台词是，住组屋的人大部分是要做公共交通出行的，而住公寓的人大部分是开车的，一些交通不便，周边配套一般的地方，通常都只盖公寓或有地私宅，没有组屋的。
那么其他的价钱，可以按上面说的对比，郊区一套转售组屋的价格，会比新组屋贵，是的，转售比新的贵，因为购买者无需申请，购买者范围也更大一些，但也只限公民或满三年的永久居民购买，而且政府没有补贴。
有地私宅，也就是别墅，对不起，只卖给本国公民，特殊情况下永久居民也可以去申请购买，需要找政府要一个批准，我就去问房产经纪可以不可以去申请，他们说你就算了，如果是李连杰肯定可以。不过新加坡国土狭小，有地私宅普遍占地面积很小，院子停两部车就全满了，偶尔有些面积超大的，属于非典型的，这个不能跟澳洲，加拿大这种国家比。
有地私宅的价格并不贵，因为只限本国公民购买，所以市场上成交非常不活跃，我住所楼下不远，有个带独立泳池的有地私宅，我看它挂牌出售挂了两年半，最近终于卖出去了。
公寓开放给外国人购买，但价格基本相当于同等年份组屋的三倍，而且要交昂贵的印花税，累计下来外国人购买公寓要交的税是18%（3%+5%+15%）。 所以说新加坡房价贵，说的是这块。
由于公寓尺价高，最近新加坡的公寓普遍面积变小，比如以前一个公寓的三居室差不多要120-150平米左右，现在很多新公寓都是90-110平米。（不含公摊）
新的EC 公寓也只有本国人可以购买，其小区建筑标准与公寓基本相当，价格相当于公寓的70%，住满五年可以转售，转售可以卖给外国人。这种房子主要是针对国内中产阶级，收入超过组屋够吗的上限门槛，但不算最富裕阶层的人。
此外，新的公寓比旧的贵，大的公寓小区比小的公寓小区贵，因为大的小区配套丰富，不过新加坡的公寓普遍都不大，我数了数，超过1000个单位的不到10个小区，超过500个单位的都算大小区了。
公寓房价均含一到两个免费车位（看户型而定）。
我注意到很多freehold（永久产权）的公寓小区，因为面积小，单位少，泳池基本只能泡澡，比旁边的99年产权的大型公寓小区还要便宜10%以上。
3、新加坡的房租
新加坡的房租和房价一样，连续十二个季度下跌。
下跌原因主要是，上面提到的，严格限制新移民涌入，导致市场供过于求，此外因人力资源匮乏，商业机构撤离也很严重，商业地产出租率也不乐观。
一般来说，同等地段同等面积的房租，公寓只比组屋贵30%左右，你没看错，售价贵三倍，但租金只贵30%，不过组屋你要想出租政府是有很多规矩的，没有公寓那么灵活。（有人会说，我偷偷出租政府怎么知道，真有开airbnb赚钱，被邻居报警的，新加坡的法律不开玩笑的。）
所以回过头来说，组屋真的是新加坡政府给老百姓最大的福利，因为只要你申购到组屋，满五年后，不管是转售，还是出租，回报率都非常好，就住房保障而言，新加坡胜过香港实在太多。
此外，多说一句，新加坡建屋局连年亏损，主要亏损来自于给新购房的公民的补贴，一个单位直接补贴2万-6万新币，可以直接用于首付，真金白银。年轻人只要肯结婚，有稳定工作，就没有买不起房一说。
此外，小户型出租回报率远高于大户型。
新加坡最便宜的房子租金，放在中国都会觉得很贵，比如租公寓里的一个单间都要600-800新币，组屋最便宜的一居室通常也要1200-1500新币左右。但是豪宅的租金，比如海边别墅，其租金也不会贵到哪里去，放在中国就觉得很便宜。整个消费的档次没有中国分化的那么严重。 所以屌丝去新加坡会觉得生存压力极大，而土豪会觉得比中国还便宜很多。
4、配套
组屋和公寓最大的区别是，组屋是没有围墙的，基本上人，车，都可以进，可以横穿，有时候马路赛车出租司机就从组屋区里面穿过去。公寓是有围墙，有物业保安的，严格的说非公寓住户，进公寓必须要登记的，但并不是每个公寓都执行的很到位，我经常能大摇大摆的蹭进去。
组屋一般有健身设施，儿童设施，而且这些定期有检修，有停车场甚至停车楼，有的有水池等装饰设施，有些甚至有篮球场，羽毛球场，有公共的休息区，一些福利机构比如托儿所或者养老中心（私营承包或政府补贴，具体不清楚了）。 公寓不同的是，有游泳池（基本都有，部分20年前的没有，500单位以上的大小区基本都有一个50米泳道的泳池，小的小区就没这么大了，通常有儿童池，成人池和温水池等等，新加坡四季如夏，全年免费开放），有健身房，有烧烤台，有会所，有网球场，有些大的小区里面还会有一些商业机构如餐饮，超市等，小的就没有。 而且如上健身房，泳池，烧烤台都是免费提供的，会所如果要搞活动，需要预约，有些会适当收一点钱，有些不会。公寓小区经常会有业主请朋友开泳池烧烤party，成本极低，我参加过几次，感觉还不错。
在一片组屋里通常有一个社区中心，都是各种小的店铺和商业机构，通常包括食阁（大排档），菜市场，饮料店，面包店，超市，银行，全科诊所，牙科诊所，家具店，电器店，卖服装衣帽的店，自行车店，宠物店，理发店，按摩美容店等等，基本上是这样一个概念，普通人过日子柴米油盐理发吃饭，在社区中心都可以满足。这样减少了出行成本。 此外更大范围内的组屋区里通常也会有一个运动中心，但新加坡四季如夏，所以也就游泳池会比较有人气。这种收费标准是，平时成人1个新币，儿童0.5新币，周末成人1.5新币，儿童0.7新币。不限时，水质还可以，没有刺鼻的消毒水味道。通常有深水区和浅水区，50米标准泳道是标配。这种是组屋区老百姓游泳的地方。
公寓区的用户一般也就是到附近组屋区享受同等配套，还记得么，组屋区是随意穿行不受限制的。
组屋和公寓的车位都很充足，加上车牌昂贵，基本上不会遇到说车位不足的情况，很多组屋都有停车楼。
5、翻新
新加坡的小区，无论组屋还是公寓，到一定时间都会重新粉刷外墙，所以很多三十多年的小区，看上去跟只有十年的一样，非常漂亮。当然里面可能会旧一点。
当然，羊毛出在羊身上，公寓的这个费用是业主共同承担的。组屋就不知道了。
6、房产经纪
这个和中国太不一样了
第一，房产经纪人几乎一水的高学历，名校博士一抓一把。后来我了解了一下，因为房产经纪需要考试，而且很多法律条款还挺难考的。（一个新国立大学毕业的新移民告诉我他考了三次才过）。所以基本上只有学霸才有机会当房产经纪人。
第二，街边没有房产中介公司，中国满大街都是，新加坡街边真的没有。
但有时，有在地铁站有散传单的，有在商场里搭临时柜台的，有在一些展会时期，在展览中心临时租个小房间做演示推介的。 主要找中介的方式是通过网上搜索房源，或者朋友介绍，其实房产经纪人在新加坡还是很多的，几乎总有朋友，或朋友的朋友是房产经纪人。
房产经纪人其实工作非常自由，属于挂靠在一些知名中介公司，公司只收很少的佣金分成，经纪人没有底薪，靠佣金吃饭。
第三，房产经纪分卖方经纪和买方经纪。
卖方经纪主要是控制和获取房源，和房东沟通。
买房经纪就是到处寻找潜在购房者，带着购房者去看房。
所以卖方经纪人，主要在特定区域活动，做特定房产。
买方经纪则不同，全岛所有房产都可以带你看，都可以帮你找。
当然，卖方经纪自己也在网上打广告，有些客户找上去可以直接成交，但从严格的法律来说似乎新加坡政府不允许这样做，不知道是为什么。大约是要保护双方利益的原因。
第四，所有数据公开透明
新加坡所有房产交易和出租都可以在网上搜的到，这个小区的房子之前都多少钱卖的，什么户型多少钱卖的，走势如何，全部都是真实成交数据。出租也是。srx网站都可以查的到，一开始我以为这是个政府网站，后来别人跟我说这其实是个商业公司，真是厉害。
中国人可能会觉得，做双面交易，降低成交金额减少税费不就可以了，在新加坡，真没人敢这么干。当然，买卖双方如果是亲戚熟人，或许存在私下交易可能，但从中介而言，他们绝对不敢冒这样的风险来做这样的事情。
公开数据有个坏处，就是如果你想获得开发商的特殊折扣，是很难的，这个数据咔嚓一上网，别人都搜得到，他后面的房子就很难卖了。但现在一些尾盘，开发商就顾不上了，因为再卖不掉就要吃政府罚单了。
那么，那么多高学历的房产经纪，是不是做事很专业很负责呢，这个，根据我的接触，有些还好，有些就呵呵了。
7、学区房
新加坡几乎没有学区房的概念，当然理论上离名校（主要是小学，入中学要考试的）越近，录取机会越大，但由于名校基本都要抽签，而且公民抽签都挺难进的。（永居以前可以跟公民一起抽，现在不行了）
所以越是好学校，你买学区房其实也就是一个优先抽签的机会，想想就不值得了。
8、豪宅
最贵的豪宅主要分几个区域，一个是圣淘沙，圣淘沙是唯一外国买家可以买别墅的地方，但是由于外国买家额外印花税的限制，这个区域的豪宅价格跌幅最大，很多小区的跌幅达到了40%以上。
乌节路目前垄断了坡国豪宅的前几名。
此外是CBD附近。 怡丰城附近，圣淘沙对岸的海湾豪宅我一直以为会超贵，后来发现并没有想象的那么贵，至少比乌节路便宜了不少。
非常有意思的是，我经常会在房产新闻里看到哪个中国土豪移民新加坡了，比如去年创下豪宅成交记录的一笔交易，来自于孙彤宇，（这是公开新闻，所以我敢说，私下知道土豪的豪宅购买我可不敢讲出来）。今年又看到一个豪华别墅被来自中国的张勇买走，嗯，特别标注，海底捞的创始人。那，还要特别说一下，从这个新闻可以看出，张勇已经拿到了新加坡的公民身份，否则是不可能买别墅的。 （海底捞在新加坡生意很好，刚开了第四家分店了好像）
9，银行贷款
我刚去ocbc做了一个银行贷款评估，受制于你的收入能力和年龄，银行会评估你可以贷款的额度，那么肯定很多人会关心贷款利率，我告诉你我最新得到的数据，年利率是1.45%，你没看错，房贷的年利率1.45%（头两年更低一些），最高可以贷款三十年，因为我岁数大了，只给24年。
而且新加坡有个很有意思的事情，就是银行的贷款package，是每三年一签，也就是三年后你可以免费更换银行，因为不同银行贷款利息还是有差距的，每三年可以根据当时的市场情况选择一个你认为最优的银行来签。
据说最近这些年，房贷利率没有超过2%的时候，现在其实也并不是最低点。
最高贷款额度是房价的80%。
由于贷款利率极低，所以就同等年限同等贷款金额来说，月供压力比中国大概会少1/3到1/4。
10、一些杂谈
关于房价，按说，现在的降幅，即便算上外国买家印花税，很多楼盘也比三年前要便宜了，为什么外国人依然不来买呢。
主要有几个原因，第一，以前投资移民可以用买房做投资，现在被禁止了。第二，新加坡移民政策对中国投资移民的收紧力度极大，基本上可以说除非是巨头高管或上市公司创始人，否则光是有钱人，基本都不太欢迎了。所以买房不能让你留在新加坡，有钱人也不再受到欢迎。第三，也是最重要的，由于政府坚持遏制房价的政策和力度，让投资者看不到房价上升的希望，你又不能持续去住，又买不到上升空间，这个房子便宜和贵又有什么意义呢？
所以，现在也只有乐看一大波中国人去刷“新加坡旁”，那个，我就不点评了。
最后，说一句可能让某些人不能接受的实话，其实，新加坡在前段时间的不结盟会议上，并未提及南海仲裁！并未提及南海仲裁！并未提及南海仲裁！
并没要求中国执行南海仲裁结果！并没要求！并没要求！
意外不，有兴趣的可以去搜一下原文和新加坡外交官的声明。
人家提的是南海各方行为准则！！！这个是2002年中国与东盟签署的协议，这个协议，中国是签署方之一。
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明天（10月21日）晚上，8点半到十点，在线直播激辩，去硅谷，还是在北京！
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其实，要我说，去哪里都不要在北京，雾霾都这样了，你赚多少钱算够啊。健康无价啊！！
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